TVA sur la marge : l’immeuble inachevé devenu habitation

TVA sur la marge : un immeuble acheté inachevé, puis revendu comme maison d’habitation, ne peut plus bénéficier de la marge. La cour administrative d’appel de Toulouse juge que le bien revendu n’est pas juridiquement identique au bien acquis.

TVA sur la marge : la condition d’identité du bien

L’article 268 du CGI, qui transpose l’article 392 de la directive TVA 2006/112/CE, permet aux assujettis-revendeurs d’appliquer la TVA sur la marge ¹²³. Il vise la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles, lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a toutefois apporté une précision, notamment dans son arrêt Icade Promotion (C-299/20). Ce régime dérogatoire suppose une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu.

Un terrain à bâtir qui change de qualification pour devenir un immeuble bâti rompt cette identité. La marge est alors exclue.

L’arrêt commenté ici est une nouvelle illustration de cette condition. Il s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence communautaire.

Terrain à bâtir ou immeuble bâti : ce que dit le BOFiP

La doctrine administrative précise quand un immeuble inachevé est assimilé à un terrain à bâtir ⁴. Le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques) pose d’abord que les deux notions s’excluent :

Les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des “bâtiments”, au sens de “construction incorporée au sol” (cf. I-A § 10), qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

Il définit ensuite l’immeuble bâti :

A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu’une construction qui se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu’il soit nécessaire à cette fin d’y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l’acquéreur.

Enfin, il traite le cas inverse :

En sens inverse, dès lors qu’il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.).

Ces passages sont tirés du commentaire BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, n° 110.

Les faits : une maison « hors d’eau et hors d’air » achetée en 2013

C’est sur le terrain glissant de la qualification juridique des biens immobiliers inachevés que s’est noué le litige opposant la SCI L à l’administration fiscale.

La SCI L, assujettie à la TVA, a acquis en novembre 2013 un bien immobilier situé en Haute-Garonne pour 200 000 €. L’acte d’acquisition décrivait le bien comme une maison destinée à l’habitation « en l’état hors d’eau et hors d’air », accompagnée d’un terrain.

La société s’était placée sous le régime des marchands de biens (article 1115 du CGI). Elle s’engageait à revendre le bien dans les cinq ans.

Après des travaux, la SCI a revendu le bien le 15 mai 2018 pour 449 000 €. L’acte de vente désignait cette fois une « maison d’habitation mitoyenne avec terrain attenant, piscine et pool house ».

Le contrôle fiscal et l’argument de la SCI

À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause le régime de la TVA sur la marge, revendiqué par la société lors de la cession. Elle estimait que la TVA devait s’appliquer sur le prix total de vente.

Le service a aussi refusé la déduction de la TVA grevant les travaux réalisés entre 2015 et 2018.

Le tribunal administratif de Toulouse a rejeté la demande de décharge de la société le 14 novembre 2023. La société a fait appel et demandé, à titre principal, le maintien du régime de la marge.

L’argument central de la SCI L reposait sur la nature du bien. Elle soutenait que l’opération d’achat-revente portait sur un immeuble d’habitation construit depuis plus de cinq ans.

Le raisonnement de la société

Selon elle, un immeuble à l’état de « gros œuvre » (hors d’eau et hors d’air) ne saurait être qualifié de terrain à bâtir. Elle en déduisait que la condition d’identité du bien, requise par la jurisprudence européenne pour l’application de l’article 268 du CGI, était satisfaite.

L’arrêt de la cour administrative d’appel de Toulouse

La cour administrative d’appel de Toulouse a rejeté la requête de la SCI L.

Les juges ont relevé qu’en 2013, au moment de l’acquisition, la construction était inachevée et impropre à l’occupation. Ce n’est qu’après l’intervention de la société que le bien est devenu une véritable maison d’habitation, dotée d’aménagements de confort (piscine, pool house).

La Cour opère ici une requalification. Elle considère que la société a acquis un bien assimilable à un terrain à bâtir, une structure inachevée, pour revendre un immeuble bâti achevé.

En application des principes dégagés par l’arrêt Icade Promotion, elle constate que la condition tenant à l’identité juridique fait défaut. Le bien acquis n’est pas juridiquement identique au bien revendu.

Le raisonnement de la Cour

Dès lors, peu importe que la condition tenant à l’absence de déductibilité lors de l’achat soit remplie. La modification substantielle des caractéristiques du bien entre l’achat et la vente justifie l’assujettissement de la cession à la TVA sur le prix total. Ce sont les règles de droit commun des articles 257 et 266 du CGI.

Voici le raisonnement de la Cour :

Toutefois, il résulte de l’instruction que cette construction était inachevée et impropre à l’occupation lorsque la société Lacroix en a fait l’acquisition en 2013 et qu’elle est devenue, après travaux, une maison d’habitation avec terrain attenant, piscine et pool house comme le confirment en outre les mentions figurant dans l’acte de vente du 15 mai 2018.

Dans ces conditions, dès lors que la société Lacroix a bien acquis en 2013 un terrain à bâtir qu’elle a ultérieurement revendu avec une construction nouvelle achevée, la condition tenant à l’identité juridique, rappelée ci-dessus, fait défaut.

Alors même que la condition tenant à l’absence de déductibilité de taxe sur la valeur ajoutée lors de l’acquisition du bien serait remplie, la société Lacroix n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale a remis en cause l’application du régime de taxation de la valeur ajoutée sur la marge au motif que la cession du 15 mai 2018 portait sur un immeuble bâti qui, lors de son acquisition, avait le caractère d’un terrain à bâtir.

L’administration était dès lors fondée à appliquer le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total de cette cession.

Un immeuble inachevé « hors d’eau, hors d’air » était-il impropre à tout usage ?

On peut se demander si le juge n’a pas retenu une interprétation restrictive de l’état du bien vendu, « hors d’eau, hors d’air ». À la lumière de la doctrine du BOFiP, cet état le rendait-il impropre à un quelconque usage ?

La jurisprudence rapportée par l’article d’origine offre deux points de comparaison :

• des plateaux à aménager, même sans les branchements particuliers aux réseaux d’eau et d’électricité, ne peuvent pas être regardés comme des terrains à bâtir ;
• un immeuble vétuste, contenant de l’amiante et démoli peu après son acquisition, ne peut pas être assimilé à un terrain à bâtir lorsqu’il n’était inhabité que depuis huit mois au moment de son acquisition.

Droit à déduction de la TVA sur travaux : un droit périmé

À titre subsidiaire, la société sollicitait la déduction de la TVA ayant grevé les coûts de travaux des années 2015 à 2018, soit 23 000 €. L’administration fiscale lui a opposé la péremption de son droit à déduction. La Cour a confirmé cette position.

Le droit à déduction doit être exercé sur les déclarations déposées pour la période concernée. Il peut aussi être régularisé avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’omission.

En l’espèce, la SCI L n’avait déposé aucune déclaration de chiffre d’affaires (CA3) pour les années 2014 à 2018. La Cour rappelle que le délai de régularisation court à compter de la date limite à laquelle la déclaration initiale aurait dû être déposée.

La société n’a pas souscrit ses déclarations dans les temps. Elle n’a pas non plus demandé de remboursement de crédit de TVA avant l’expiration du délai de forclusion. Elle a donc définitivement perdu son droit à déduction.

Sursis de paiement en appel : la demande rejetée

Sur le plan procédural, la société demandait le sursis de paiement sur le fondement de l’article L. 277 du livre des procédures fiscales (LPF). La Cour a rejeté cette demande.

Elle rappelle qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit une procédure de sursis de paiement devant la cour administrative d’appel, une fois le jugement de première instance rendu.

Le sursis de paiement est une garantie propre à la phase de réclamation contentieuse et, sous conditions, à la première instance. Il ne se prolonge pas de plein droit en appel sans constitution de garanties spécifiques acceptées par le comptable public. Ce point ne relève pas de l’office du juge d’appel dans ce cadre.

Marchand de biens : ce que retient l’arrêt

Dans cette affaire, la Cour retient une lecture stricte de la notion d’identité du bien dans le cadre du régime de la marge.

Un immeuble en cours de construction (hors d’eau et hors d’air) est acquis, puis achevé et revendu. La TVA sur la marge ne s’applique pas lorsque le bien acquis est assimilable à un terrain à bâtir.

L’opération s’analyse alors économiquement comme la production d’un immeuble neuf à partir de ce bien.

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Mise à jour du 9 novembre 2026

Cet article présente l’arrêt, les textes et la doctrine tels qu’ils étaient cités à la date de sa publication initiale, le 8 décembre 2025.

Depuis, le transfert des règles de TVA du CGI vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS) a été reporté au 1er janvier 2027. Les numéros d’articles cités ici pourront donc changer : voir le report du transfert de la TVA dans le CIBS.

Pour aller plus loin

Sur des sujets voisins, vous pouvez lire :

• la TVA sur la marge et la notion de bien d’occasion ;
• la TVA sur la cession d’un terrain à bâtir par une SCI de construction-vente ;
• la répétition des achats-reventes d’une SCI marchand de biens ;
• la TVA sur marge immobilière et la recodification dans le CIBS.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 9 novembre 2026.