L’essentiel
- Une résidence principale détenue par une SCI, même non transparente, compte comme une propriété par personne interposée : elle exclut l’exonération de plus-value de l’article 150 U-II-1° bis du CGI, réservée aux cédants sans résidence principale depuis quatre ans.
- Dans l’affaire jugée, le cédant détenait 99 % de la SCI propriétaire de l’immeuble où il résidait depuis 2016.
- La location de l’immeuble à sa partenaire de PACS n’empêche pas cette qualification.
- L’administration peut remettre en cause l’exonération avant la fin du délai de remploi de vingt-quatre mois.
- La majoration de 40 % pour manquement délibéré est validée contre un notaire.
Une résidence principale détenue par une SCI empêche de bénéficier de l’exonération de plus-value de l’article 150 U-II-1° bis du CGI. La cour administrative d’appel de Douai le juge, quelle que soit la nature de la société.
Résidence principale détenue par une SCI : ce que juge la cour
Le juge de l’impôt applique l’exonération de l’article 150 U-II-1° bis du code général des impôts (CGI) 1. Elle vise la première cession d’un logement autre que la résidence principale, quand le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes.
Il rappelle que détenir sa résidence principale par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), quelle que soit sa nature juridique, constitue une propriété « par personne interposée ». Cette propriété exclut le bénéfice de l’exonération.
L’exonération de plus-value immobilière de l’article 150 U-II-1° bis du CGI
Cet article institue une exonération de plus-value immobilière. Elle profite aux cédants qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
Introduite par la loi de finances pour 2012, elle vise à favoriser l’accession à la propriété. Elle s’adresse aux ménages qui n’ont pas pu acquérir leur résidence principale et qui cèdent un autre bien immobilier pour financer cet achat.
Deux conditions cumulatives
L’exonération est subordonnée à deux conditions cumulatives :
- le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédant la cession ;
- le prix de cession doit être remployé dans un délai de vingt-quatre mois à l’acquisition ou à la construction d’un logement affecté à l’habitation principale du cédant.
Le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la remise en cause de l’exonération au titre de l’année du manquement.
La propriété par personne interposée
Cette notion occupe une place particulière dans le dispositif. Une résidence principale détenue par une SCI de droit commun suffit-elle à exclure l’exonération ?
Ou seules les sociétés dotées de la transparence fiscale, au sens de l’article 1655 ter du CGI 2, sont-elles visées ? C’est la question posée au juge.
Exonération et résidence principale détenue par une SCI
Les deux conditions de l’exonération, le cas jugé et la décision de la cour.
Condition 1
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédant la cession, directement ou par personne interposée.
Condition 2
Remployer le prix de cession sous 24 mois dans un logement affecté à l’habitation principale.
Le cas jugé
Cession le 13 septembre 2018. Résidence à Caëstre depuis 2016, dans un immeuble de la SCI P, détenue à 99 %.
Ce que juge la cour administrative d’appel de Douai
- Détenir 99 % de la SCI propriétaire de sa résidence principale, c’est la détenir par personne interposée.
- Peu importe que la SCI soit transparente au sens de l’article 1655 ter du CGI ou non.
- La location de l’immeuble à une partenaire de PACS ne change pas cette qualification.
- L’administration peut agir avant la fin du délai de remploi de 24 mois.
Exonération refusée, majoration de 40 % maintenue.
Schéma de synthèse : les deux conditions de l’exonération de plus-value, les faits de l’affaire (cession du 13 septembre 2018, résidence principale dans une SCI détenue à 99 %) et les quatre points jugés par la cour administrative d’appel de Douai.
Source : Article 150 U du CGI, article 1655 ter du CGI, BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-30
Les faits : un notaire, deux SCI et une cession en 2018
M. E, notaire de profession, était gérant et associé unique de la SCI G. Cette société a cédé le 13 septembre 2018 une maison individuelle située à Cassel.
M. E a revendiqué l’exonération de l’article 150 U-II-1° bis du CGI. Selon lui, il n’avait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession.
L’administration fiscale a relevé qu’à la date de la cession, M. E résidait depuis 2016 dans un immeuble situé à Caëstre. Cet immeuble appartenait à la SCI P, dont il détenait 99 % des parts.
Elle y a vu une propriété par personne interposée de sa résidence principale et a remis en cause l’exonération. Des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales ont été mises à la charge du contribuable, avec la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
Le rejet en première instance
Le tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande le 19 décembre 2024. M. E a fait appel devant la cour administrative d’appel (CAA) de Douai.
Les arguments de M. E en appel
Une SCI qui ne serait pas transparente
M. E soutient que les SCI par l’intermédiaire desquelles il détenait ses résidences ne sont pas des sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l’article 1655 ter du CGI. Selon lui, seule la détention par de telles sociétés constitue une propriété par personne interposée au sens de la loi.
Il invoque la doctrine du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), BOI-RFPI-PVI-10-40-30, paragraphe 40 3 :
Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable.
Un immeuble loué à sa partenaire de PACS
M. E fait aussi valoir que l’immeuble de Caëstre était donné en location depuis 2009 à une tierce personne, sa partenaire de pacte civil de solidarité (PACS). Cette location exclurait, selon lui, la qualification de résidence principale.
Un délai de remploi qui n’avait pas expiré
Sur la forme, il soutient que l’administration ne pouvait pas remettre en cause l’exonération avant l’expiration du délai de vingt-quatre mois prévu pour le remploi du prix de cession.
Une majoration de 40 % contestée
Il conteste enfin la majoration de 40 %. Son intention d’éluder l’impôt ne pouvait pas, dit-il, se déduire de sa seule qualité de notaire.
Il ajoute qu’il n’avait fait qu’appliquer la doctrine fiscale.
La position de la cour sur la résidence principale détenue par une SCI
La CAA de Douai a rejeté l’ensemble des moyens soulevés par M. E.
Une propriété par personne interposée
La cour constate que M. E détenait 99 % des parts de la SCI propriétaire de l’immeuble dans lequel il résidait. Elle en déduit qu’il devait être regardé comme ayant détenu, par personne interposée, sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession.
La circonstance que l’immeuble était donné en location à sa partenaire de PACS ne fait pas obstacle à cette qualification.
La doctrine du BOFiP lue en entier
La cour relève que le premier alinéa du paragraphe mentionne les sociétés dotées de la transparence fiscale.
Le deuxième alinéa vise aussi la résidence principale détenue par « une société, un groupement ou un organisme ». Si le cédant y détient directement ou indirectement des parts, il ne peut pas bénéficier de l’exonération, quel que soit le pourcentage de détention.
Elle en conclut que l’exonération n’est pas exclue seulement pour une résidence principale détenue par une société transparente au sens de l’article 1655 ter.
Le délai de remploi n’y change rien
L’administration pouvait légalement remettre en cause l’exonération avant l’expiration du délai de vingt-quatre mois. Une autre condition n’était pas remplie : l’absence de propriété de la résidence principale dans les quatre années précédentes.
Une majoration de 40 % validée
La cour valide la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Elle relève que M. E, notaire et professionnel du droit immobilier, ne pouvait pas ignorer les règles applicables à l’imposition des plus-values immobilières.
Il est précisément chargé de réaliser les déclarations pour le compte des vendeurs, et rémunéré pour cette mission.
Pour aller plus loin sur l’exonération et la résidence principale
Sur la même exonération, lisez l’exonération 150 U II 1° bis accordée sans mention dans l’acte notarié et l’achat de l’usufruit de la résidence principale exclu du remploi.
Sur la qualification de résidence principale, voyez la preuve de la résidence principale et l’achat de sa résidence via une SCI.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 26 janvier 2026.
Questions fréquentes
Une résidence principale détenue par une SCI empêche-t-elle l’exonération de plus-value ?
Oui. La cour administrative d’appel de Douai juge que détenir sa résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI, quelle que soit sa nature juridique, constitue une propriété par personne interposée. Le cédant ne remplit alors plus la condition d’absence de propriété de sa résidence principale pendant les quatre années précédant la cession.
Faut-il que la SCI soit transparente au sens de l’article 1655 ter du CGI ?
Non. Le cédant soutenait que seules les sociétés dotées de la transparence fiscale étaient visées. La cour écarte cet argument : le deuxième alinéa de la doctrine du BOFiP vise toute société, groupement ou organisme dont le cédant détient des parts, quel que soit le pourcentage de détention.
La location de la résidence principale à un tiers change-t-elle la qualification ?
Non, pas dans cette affaire. L’immeuble était donné en location depuis 2009 à la partenaire de PACS du cédant, qui y résidait depuis 2016. La cour juge que cette location ne fait pas obstacle à la qualification de résidence principale détenue par personne interposée.
L’administration peut-elle remettre en cause l’exonération avant la fin du délai de remploi ?
Oui. La cour juge que l’administration peut légalement remettre en cause l’exonération avant l’expiration du délai de vingt-quatre mois, dès lors qu’une autre condition n’est pas remplie. Ici, le cédant avait détenu sa résidence principale par personne interposée dans les quatre années précédant la cession.
La majoration de 40 % s’applique-t-elle à un notaire qui se trompe sur l’exonération ?
Dans cette affaire, oui. La cour valide la majoration de 40 % pour manquement délibéré. Elle relève que le cédant, notaire et professionnel du droit immobilier, ne pouvait pas ignorer les règles applicables, puisqu’il est chargé de réaliser les déclarations pour le compte des vendeurs et rémunéré pour cette mission.
Sources
- 1.Article 150 U du code général des impôts, Légifrance, version du 31 décembre 2020
- 2.Article 1655 ter du code général des impôts, Légifrance, janvier 2026
- 3.BOI-RFPI-PVI-10-40-30, paragraphe 40, BOFiP-Impôts, direction générale des Finances publiques, janvier 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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