Statut du bailleur privé en commission : taux et plafond relevés

Le 8 janvier 2026, la Commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté l’amendement CF-635 : le statut du bailleur privé en commission change de cap ¹. Il relève les taux d’amortissement et le plafond de l’avantage fiscal.

Statut du bailleur privé en commission : ce que change l’amendement CF-635

Cette adoption marque un nouveau tournant dans la création attendue d’un « statut du bailleur privé ». Ce statut introduit un amortissement du bien pour le propriétaire qui loue en location nue. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien.

La lecture au Sénat s’était soldée par une victoire en demi-teinte. Le Gouvernement avait considérablement raboté le dispositif par des sous-amendements restrictifs.

Les députés du groupe MoDem et Indépendants, emmenés par M. Mandon et M. Mattei, ont profité de la nouvelle lecture pour redonner de la vigueur fiscale au texte.

Leur objectif est de contrer l’attrition du parc locatif, c’est-à-dire sa réduction progressive, et de relancer la construction neuve. Ils proposent un amortissement plus incitatif que la version validée au Sénat fin 2025.

L’état du texte à la sortie du Sénat

Pour comprendre la portée de l’amendement, il faut rappeler l’état du texte à la sortie du Sénat. Sur la base du rapport Daubresse-Cosson ², le Sénat avait proposé un dispositif ambitieux, avec l’amendement n° I-2414 rect. sexies ³.

Cet amendement constituait une nouvelle tentative d’instaurer l’amortissement fiscal pour la location nue. La précédente, portée par le texte de l’Assemblée nationale, avait échoué après le rejet du projet de loi de finances.

Pour obtenir l’avis de sagesse du Gouvernement, le texte avait été vidé de sa substance. Trois limites en résultaient :

• l’amortissement ne pouvait pas créer de déficit imputable sur le revenu global, ce qui en faisait un simple mécanisme d’effacement de l’impôt sur les loyers ;
• le plafond de déduction était abaissé à 8 000 € par an, contre 12 000 € espérés ;
• les taux d’amortissement étaient fixés à 3,5 % pour le neuf et à 3 % pour l’ancien.

L’apport de l’amendement CF-635 : une relance de l’incitation fiscale

L’amendement revient sur ces restrictions. Il propose un schéma plus attractif pour l’investisseur, tout en restant encadré.

Une assiette qui écarte 20 % du foncier

Le dispositif cible les logements neufs ou en VEFA, c’est-à-dire achetés sur plan. Il couvre aussi les logements anciens qui font l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 20 % du prix.

L’amortissement porte sur le bâti. La valeur du foncier est écartée forfaitairement à hauteur de 20 %, une règle désormais constante dans les débats. La base amortissable représente donc 80 % du prix d’acquisition.

Des taux d’amortissement revalorisés

Contrairement à la version sénatoriale, l’amendement propose :

• un taux de 4 % pour le neuf, contre 3,5 % au Sénat ;
• un taux de 3,5 % pour l’ancien réhabilité, contre 3 % au Sénat.

Il introduit aussi une majoration de 0,5 à 2 points si le logement est affecté à la location intermédiaire ou sociale. Le tableau comparatif plus bas précise ce bonus social : jusqu’à 2 points dans le neuf, jusqu’à 1 point dans l’ancien.

Un plafond revu à la hausse

Le texte adopté en commission fixe la limite de l’avantage fiscal à 10 000 € par an et par logement. Ce seuil dépasse le plafond de déduction de 8 000 € retenu par le Sénat.

Le texte parle d’un montant d’avantage fiscal, là où le Sénat parlait d’un plafond de déduction. La comparaison des deux chiffres reste donc indicative.

Une expérimentation limitée à 37 mois

L’amendement borne le régime dans le temps. Il l’applique pendant 37 mois à compter de son entrée en vigueur, soit un peu plus de trois ans. Le texte prévoit :

« Le présent I est abrogé le premier jour du trente-septième mois à compter de son entrée en vigueur. »

Un exemple chiffré avec les taux de la commission

Voici, à titre d’illustration pour le statut du bailleur privé en commission, le cas d’un logement neuf acheté 200 000 €. Le foncier est écarté à 20 %, donc la base amortissable est de 160 000 €.

Au taux de 4 %, l’amortissement annuel atteint 6 400 €, sans majoration. Avec le taux de 3,5 % du Sénat, il serait de 5 600 €.

L’économie d’impôt réelle dépend de la situation de chaque contribuable. Cet exemple ne tient pas compte d’une éventuelle majoration pour location intermédiaire ou sociale.

Tableau comparatif : le Sénat et la Commission des finances

Ce qui reste à trancher en séance publique

Avec cet amendement, la Commission des finances tente de rétablir l’équilibre initial du rapport Daubresse-Cosson, partiellement perdu au Sénat.

Reste à savoir si le Gouvernement acceptera ce coût budgétaire supplémentaire lors de la séance publique. Le statut du bailleur privé en commission n’est donc pas définitif.

Un propriétaire qui loue nu peut déjà vérifier plusieurs points avant d’envisager un achat :

• la nature du bien, neuf ou en VEFA, ou ancien avec travaux d’au moins 20 % du prix ;
• l’engagement de location de neuf ans ;
• le traitement du déficit, que l’amendement ne précise pas ;
• le caractère expérimental du dispositif, limité à 37 mois.

Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent ces conditions avec vous, au regard de votre situation. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Mise à jour du 9 novembre 2026 : la loi de finances pour 2026

Cet article décrit le statut du bailleur privé tel qu’il se présentait en commission le 8 janvier 2026, avant la loi définitive. L’amortissement a ensuite été repris dans la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ⁴, sous le nom d’amortissement Jeanbrun.

Ses taux, ses plafonds et ses conditions ne sont plus ceux décrits ici. Nos articles suivent la suite du dossier :

• le statut du bailleur privé adopté en nouvelle lecture le 15 janvier 2026 ;
• dépassement des plafonds, changement de taux et durée de l’amortissement Jeanbrun ;
• calcul et conditions de l’amortissement Jeanbrun en SCI ;
• les principales mesures de la loi de finances 2026 pour les particuliers.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 9 janvier 2026. Mise à jour du 9 novembre 2026.