L’essentiel
- Saisie par la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes a analysé les plus-values immobilières des particuliers : taux global de 36,2 %, exonération totale après 30 ans de détention, résidence principale exonérée.
- Trois scénarios sont chiffrés : un ajustement de paramètres, seul recommandé ; un scénario de rendement (+ 42 % par rapport aux recettes de 2022) ; un retour à 15 ans d’exonération (2,4 Md€ de recettes en moins).
- Six recommandations, applicables à régime inchangé, visent la gestion, l’information et le contrôle de l’impôt.
- La Cour invite à la prudence : les effets réels d’une réforme sur les prix et sur le volume des transactions restent incertains.
La Cour des comptes a examiné l’imposition des plus-values immobilières des particuliers et chiffré trois scénarios de réforme. Elle n’en recommande qu’un seul, un simple ajustement, et formule six recommandations à régime inchangé 1.
Ce travail répond à une demande de la commission des finances de l’Assemblée nationale. Il porte sur le régime fiscal des plus-values de cessions immobilières et sur ses effets sur le marché du logement 1.
La Cour invite à la prudence. Toute modification fiscale doit être menée avec précaution, car les effets réels sur les prix et sur le volume des transactions restent incertains 1.
Plus-values immobilières : l’essentiel du rapport
Le régime en vigueur, puis les trois scénarios de la Cour des comptes.
Régime actuel
36,2 %
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
- Après 22 ans de détention : exonération d’impôt sur le revenu
- Après 30 ans de détention : exonération totale
- Résidence principale : exonération totale
Scénario n° 1
Ajuster certains paramètres
Architecture inchangée, surtaxe étendue de la 22e à la 30e année, location de courte durée, petites exonérations.
Seul scénario recommandé
Scénario n° 2
Accroître le rendement
Abattement pour durée de détention remplacé par l’érosion monétaire : + 42 % par rapport aux recettes de 2022.
Chiffré, non recommandé
Scénario n° 3
Fluidifier le marché
Exonération totale après 15 ans au lieu de 30 : 2,4 Md€ de recettes en moins par rapport à 2022.
Chiffré, non recommandé
Produit de l’impôt : 3,6 Md€ en 2023, contre 4,7 Md€ en 2022. Six recommandations de gestion peuvent s’appliquer à régime inchangé.
Schéma résumant le régime actuel des plus-values immobilières des particuliers (taux global de 36,2 %, exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale après 30 ans) et les trois scénarios de réforme chiffrés par la Cour des comptes, dont un seul est recommandé.
Source : Cour des comptes, rapport sur l’imposition des plus-values immobilières des particuliers, novembre 2025
Plus-values immobilières : le régime fiscal actuel
L’impôt vise principalement les cessions de résidences secondaires et de biens d’investissement locatif. La vente de la résidence principale est totalement exonérée 1.
Ces biens représentent environ 38 % du parc immobilier, selon le rapport 1.
Un taux global de 36,2 %
Le taux global d’imposition est élevé. Il s’établit à 36,2 %, répartis ainsi :
- 19 % pour l’impôt sur le revenu (IR) ;
- 17,2 % pour les prélèvements sociaux (PS).
Un système d’abattements rend ensuite l’impôt dégressif. Il aboutit à une exonération totale après 30 ans de détention 1.
L’exonération d’IR est acquise après 22 ans. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans 1.
Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 € 1.
Un produit lié à la conjoncture
Le produit de cet impôt est fortement corrélé à la conjoncture immobilière. Il s’est élevé à 3,6 Md€ (milliards d’euros) en 2023, contre 4,7 Md€ en 2022 1.
Il est principalement concentré sur un nombre limité de contribuables aux revenus élevés 1.
Une gestion confiée aux notaires
Depuis la réforme de 2024, les notaires calculent, déclarent et liquident l’impôt au moment de la vente 1.
L’impôt est ainsi prélevé à la source. Le rapport y voit un faible risque de fraude ou d’erreur grossière 1.
L’effet de rétention
Le dispositif est souvent critiqué pour créer un « effet de rétention » : les propriétaires attendraient la fin de la période d’exonération pour vendre 1.
La réforme de 2011-2013 a allongé de 15 à 30 ans la durée de détention donnant droit à l’exonération totale. Son analyse historique suggère qu’un choc fiscal peut provoquer une contraction significative et temporaire des transactions sur l’ensemble du marché 1.
Le coût des exonérations
Le rapport estime le coût de deux dispositifs en 2022 :
- l’exonération de la résidence principale : 5,6 Md€ ;
- l’abattement en fonction de la durée de détention : 4,8 Md€ 1.
Les trois scénarios de réforme des plus-values immobilières
La Cour présente trois scénarios de réforme. Chacun vise un objectif différent 1.
Scénario n° 1 : ajuster certains paramètres, à architecture fiscale inchangée
Ce scénario vise à améliorer la cohérence du dispositif actuel. Il ne remet pas en cause l’abattement pour durée de détention 1.
Trois pistes d’ajustement
La première étend la surtaxe sur les plus-values élevées (2 % à 6 % au-delà de 50 000 €) à la période située entre la 22e et la 30e année. Il existe en effet un petit effet de seuil à la 22e année, jugé imperceptible. L’objectif est d’éviter la rétention foncière 1.
La deuxième piste est un peu plus ambitieuse et cohérente avec la politique du logement. Elle accroîtrait la taxation des plus-values sur les biens qui ont fait l’objet d’une location de courte durée durant les années précédant la vente 1.
On peut aussi raisonner en sens inverse et alléger la fiscalité des biens qui ont fait l’objet d’une location de longue durée, a indiqué Emmanuel Giannesini 2.
La troisième piste consiste à passer en revue les petites exonérations spécifiques, dont le coût est estimé à 100 M€ en 2023. Il s’agirait de ne conserver que celles qui présentent un intérêt 1.
Ce que la Cour en dit
Emmanuel Giannesini, conseiller maître à la Cour des comptes, était auditionné le 25 novembre 2025 par la commission des finances de l’Assemblée nationale. Il a rappelé qu’il s’agit d’un scénario de simple ajustement. Il ne s’agit donc pas de ce que l’on nomme un « big bang fiscal », une refonte complète du régime 2.
« C’est le seul scénario que nous recommandons officiellement, nous, Cour des comptes. » Emmanuel Giannesini
Scénario n° 2 : un scénario de rendement fiscal fondé sur l’érosion monétaire
Ce scénario remplace l’abattement en fonction de la durée de détention par la seule prise en compte de l’érosion monétaire.
L’exonération de la résidence principale maintenue
La Cour précise d’abord qu’elle n’envisage pas de revenir sur l’exonération de la résidence principale, qu’elle juge structurante pour le régime français 1.
Le législateur devrait en effet mettre en place un grand nombre d’exceptions, que l’administration devrait contrôler. Une remise en cause de cette exonération n’est donc pas envisageable 1.
Le chiffrage du scénario
L’objectif est d’accroître le produit de l’impôt en phase avec l’évolution de la valeur réelle. L’abattement pour durée de détention est supprimé et remplacé par l’indexation sur l’inflation 1.
La Cour estime que cette mesure entraînerait un surcroît d’impôt significatif, de + 42 % par rapport aux recettes de 2022, si l’imposition n’est pas bornée dans le temps. Elle pourrait rapporter 1,7 Md€ 1.
« Nous ne le recommandons pas mais nous l’avons chiffré. » Emmanuel Giannesini
Scénario n° 3 : fluidifier le marché en raccourcissant la période d’imposition
Ce scénario vise à réduire la période de rétention des biens. Il veut dynamiser le marché immobilier en incitant les propriétaires à vendre plus tôt 1.
Il repose sur une mesure unique : revenir à une période d’exonération totale plus courte, par exemple 15 ans au lieu de 30. Cette durée était en vigueur avant la réforme de 2011-2013 1.
La Cour estime que la mesure entraînerait une diminution importante des recettes fiscales, de 2,4 Md€ par rapport à 2022. Il s’agit d’une baisse de la pression fiscale 1.
« Ce n’est pas non plus une recommandation de la Cour, car nous estimons que la situation des finances publiques ne permet pas aujourd’hui une baisse des impôts. » Emmanuel Giannesini
Les six recommandations de la Cour des comptes
La Cour a formulé six recommandations qui peuvent être mises en œuvre à régime fiscal inchangé. Elles visent à améliorer la gestion, l’information et le contrôle de l’impôt sur les plus-values immobilières 1.
Elle juge faible l’efficacité actuelle du contrôle fiscal 1.
| N° | Recommandation | Objectif |
|---|---|---|
| 1 | Garantir aux agents de la DGFIP un accès plein et entier aux bases de données immobilières Bien et Perval. | Améliorer la connaissance du marché et des impacts fiscaux |
| 2 | Enrichir les bases de données Bien et Perval d’informations relatives à la fiscalité des plus-values. | Faciliter les simulations d’impact des réformes sur les recettes publiques |
| 3 | Ajouter un champ automatisé lors de la déclaration Télé@ctes pour signaler une exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale. | Permettre un contrôle automatisé de la cohérence de l’exonération avec la base foncière GMBI |
| 4 | Mettre à l’étude la dématérialisation complète de la déclaration des plus-values immobilières via Télé@ctes par les notaires. | Rendre les données de liquidation structurées et exploitables pour les traitements de masse |
| 5 | Renforcer la contribution de l’exploitation de données (« data mining ») à l’identification des résidences secondaires et au ciblage des dossiers à contrôler. | Améliorer l’efficacité et la pertinence du contrôle fiscal |
| 6 | Automatiser l’accès des services fiscaux d’Alsace et de Moselle aux fichiers cadastraux et raccorder ces informations aux systèmes d’information de la DGFiP. | Lever l’obstacle lié au droit local qui freine le contrôle automatisé dans ces départements |
Ce que ces pistes changent pour un propriétaire
Ces scénarios restent des pistes de réflexion. Le régime décrit plus haut est celui en vigueur à la date de cet article, le 25 novembre 2025.
Pour mesurer ce que cela représente dans votre situation, plusieurs de nos analyses éclairent le régime actuel :
- l’exonération de la résidence principale, quatre mois d’occupation effective pouvant suffire ;
- la preuve du remploi pour l’exonération d’une résidence secondaire ;
- les dépenses d’amélioration prises en compte dans la plus-value immobilière ;
- l’exonération de plus-value immobilière pour le logement social en 2026.
La Cour des comptes s’est aussi penchée sur d’autres impôts : voyez son bilan de la taxe sur les transactions financières et ses propositions sur le régime des holdings.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 25 novembre 2025.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’imposition des plus-values immobilières des particuliers ?
Le taux global est de 36,2 %, selon la Cour des comptes : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Un système d’abattements rend ensuite l’impôt dégressif avec la durée de détention.
Après combien d’années une plus-value immobilière est-elle exonérée ?
L’exonération totale est acquise après 30 ans de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu l’est dès 22 ans, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans. La vente de la résidence principale est, elle, totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Quels scénarios de réforme la Cour des comptes propose-t-elle ?
La Cour chiffre trois scénarios : un ajustement de paramètres à architecture inchangée, qu’elle recommande seul ; un scénario de rendement qui remplace l’abattement par l’érosion monétaire, estimé à + 42 % de recettes ; un retour à 15 ans d’exonération, qui réduirait les recettes de 2,4 Md€.
Qu’est-ce que l’effet de rétention ?
L’effet de rétention désigne le comportement supposé des propriétaires qui attendraient la fin de la période d’exonération pour vendre. Le rapport rappelle que la réforme de 2011-2013, qui a porté l’exonération de 15 à 30 ans, a provoqué une contraction significative mais temporaire des transactions sur l’ensemble du marché.
Sources
- 1.Rapport sur l’imposition des plus-values immobilières des particuliers : scénarios de réforme et recommandations, Cour des comptes, novembre 2025
- 2.Audition d’Emmanuel Giannesini, conseiller maître, devant la commission des finances de l’Assemblée nationale, Assemblée nationale, commission des finances, 25 novembre 2025
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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