L’essentiel
- Le Sénat a adopté sa version du statut du bailleur privé, un amortissement pour la location nue, avec un avis de sagesse de la commission et du Gouvernement.
- Le Gouvernement a obtenu trois sous-amendements : aucune imputation de l’amortissement sur le revenu global, déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, taux abaissés à 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l’ancien.
- À 30 % d’imposition, une déduction de 8 000 € représente 2 400 € d’économie d’impôt, hors prélèvements sociaux, contre 12 000 € d’avantage dans la proposition initiale.
- L’engagement de location est de 9 ans minimum et les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Le texte reste à trancher en commission mixte paritaire.
Le statut du bailleur privé revient dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2026, cette fois sous la forme votée par le Sénat. Le Gouvernement en a réduit la portée avant de s’en remettre à la sagesse de la Haute Assemblée 1.
Statut du bailleur privé : ce que le Sénat a adopté
Deux semaines après le rejet du texte budgétaire à l’Assemblée nationale, le Sénat vient d’adopter sa propre version de l’amortissement pour la location nue 1.
La commission et le Gouvernement ont tous deux émis un avis de sagesse. Cet avis laisse l’assemblée libre de décider, sans recommander ni l’adoption ni le rejet.
Pour les défenseurs de l’investissement locatif, c’est une victoire de principe, mais elle laisse un goût amer. Le Gouvernement a conditionné son avis à l’adoption de trois sous-amendements, qui neutralisent trois leviers du dispositif :
- l’effet sur le déficit foncier ;
- le plafond de la déduction ;
- le taux d’amortissement.
L’amendement Daubresse I-2414
L’amendement n° I-2414 rect. sexies constituait une nouvelle tentative d’instaurer l’amortissement fiscal pour la location nue. Il intervenait après l’échec du texte de l’Assemblée nationale, consécutif au rejet du projet de loi de finances 1.
Cette initiative sénatoriale était portée par Daubresse et une trentaine de cosignataires. Elle s’appuyait sur le rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif », remis au Gouvernement en juin 2025 par Daubresse et Cosson.
Le Gouvernement a émis un avis de sagesse, mais il a sous-amendé le texte pour en neutraliser les aspects les plus critiquables. Le texte final correspond à l’article 12 octies du PLF 2026 234.
Les trois verrous du Gouvernement sur le statut du bailleur privé
Chaque verrou fait l’objet d’un sous-amendement. Le schéma ci-dessous les résume, et les trois sections suivantes détaillent le texte avant et après.
Trois verrous sur l’amortissement en location nue
Proposition Daubresse (I-2414) et texte adopté par le Sénat, article 12 octies du PLF 2026.
Verrou 1 · I-2766
Déficit foncier
Avant : déficit imputable sur le revenu global, plafond doublé à 21 400 €.
Après : aucune imputation sur le revenu global. L’excédent se reporte sur les revenus fonciers futurs.
Verrou 2 · I-2767
Plafond
Avant : avantage en impôt plafonné à 12 000 € par an.
Après : somme des déductions plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Verrou 3 · I-2769
Taux d’amortissement
Avant : 5 % dans le neuf, 4 % dans l’ancien.
Après : 3,5 % dans le neuf, 3 % dans l’ancien.
Exemple : 8 000 € × 30 % = 2 400 €
Pour un investisseur imposé dans la tranche à 30 %, une déduction de 8 000 € représente 2 400 € d’économie d’impôt, hors prélèvements sociaux.
Schéma résumant les trois sous-amendements du Gouvernement au statut du bailleur privé voté par le Sénat dans le PLF 2026 : déficit foncier non imputable sur le revenu global, déduction plafonnée à 8 000 € par an et taux d’amortissement abaissés, avec un exemple chiffré à 30 %.
Source : Sénat, amendement n° I-2414 rect. sexies et sous-amendements n° I-2766, I-2767 et I-2769, projet de loi de finances pour 2026
Premier verrou : le déficit foncier
Le sous-amendement I-2766 verrouille le déficit foncier. Dans la proposition Daubresse, l’amortissement créait un déficit imputable sur le revenu global, c’est-à-dire notamment sur les salaires. Le plafond de ce déficit était doublé à 21 400 € 2.
Dans le texte adopté, l’alinéa qui portait ce plafond à 21 400 € est supprimé. De plus, l’amortissement rejoint la liste des charges exclues de l’imputation sur le revenu global 2.
L’amortissement ne peut donc servir qu’à ramener à zéro l’impôt sur les loyers. Il ne génère aucune économie d’impôt sur les autres revenus. L’excédent se reporte uniquement sur les futurs revenus fonciers 2.
Pourquoi le Gouvernement a verrouillé le déficit foncier
Le Gouvernement a jugé injustifiable que des contribuables aisés effacent l’impôt sur leurs salaires grâce à cet investissement, en période de redressement des comptes publics 2.
Pour le régime du déficit foncier, voir aussi notre analyse du déficit foncier et de son plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique.
Deuxième verrou : le plafond de la déduction
Le sous-amendement I-2767 réduit l’attractivité du dispositif proposé par l’amendement Daubresse. Le texte initial était plus généreux : il plafonnait l’avantage en impôt à 12 000 € par an 3.
Selon les calculs du Gouvernement, cela permettait théoriquement de bénéficier de l’avantage pour des investissements très importants, jusqu’à 1,2 M€ 3.
Le texte adopté plafonne la « somme des déductions » à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt de 8 000 €, mais d’une somme maximale à déduire des loyers 3.
Prenons un investisseur imposé dans la tranche à 30 %. Une déduction de 8 000 € représente pour lui une économie d’impôt réelle de 2 400 €, soit 8 000 € × 30 %, hors prélèvements sociaux. Nous sommes très loin des 12 000 € initiaux.
Troisième verrou : les taux d’amortissement
Le sous-amendement I-2769 baisse les taux par rapport à l’ambition initiale, afin d’étaler le coût budgétaire dans le temps 4.
- Dans le neuf, le taux passe de 5 % à 3,5 %.
- Dans l’ancien, taux qualifié d’intermédiaire, il passe de 4 % à 3 %.
Le texte final prévoit en outre des majorations pour les loyers sociaux et très sociaux. Dans le neuf, le taux de 3,5 % est majoré de 1 % (social) ou de 2 % (très social). Dans l’ancien, le taux de 3 % est majoré de 0,5 % ou de 1 %.
Tableau comparatif des trois versions
Le tableau compare la version de l’Assemblée nationale, tombée avec le rejet du budget, la proposition initiale I-2414 et le texte final de l’article 12 octies. VEFA désigne la vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire l’achat sur plan.
| Caractéristique | Version de l’Assemblée nationale (tombée) | Proposition initiale (Daubresse, I-2414) | Texte final adopté, article 12 octies (avec les sous-amendements du Gouvernement) |
|---|---|---|---|
| Cible | Neufs, VEFA ou logements construits ; anciens acquis avec travaux (20 % du prix au minimum) ; limités aux bâtiments d’habitation collectifs | Neuf, VEFA ou ancien avec travaux (plus de 20 %) | Neuf, VEFA ou ancien avec travaux (plus de 20 %) |
| Durée d’engagement | 12 ans minimum | 9 ans minimum | 9 ans minimum |
| Base amortissable | 80 % du prix d’acquisition (foncier estimé à 20 %, exclu) | 80 % du prix (foncier exclu forfaitairement à 20 %) | Inchangée : 80 % du prix |
| Taux d’amortissement (neuf) | 3,5 % | 5 % par an | 3,5 % par an, majoré de 1 % (social) ou de 2 % (très social) |
| Taux d’amortissement (ancien) | 3 % | 4 % par an | 3 % par an, majoré de 0,5 % (social) ou de 1 % (très social) |
| Plafonnement | Plafond de déduction de 8 000 € | Avantage en impôt plafonné à 12 000 € par an | Déduction plafonnée à 8 000 € par an |
| Déficit foncier | L’amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Il s’impute uniquement sur les revenus fonciers (report sur 10 ans) | Imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € | Non imputable sur le revenu global. Le plafond spécifique de 21 400 € est supprimé |
| Cumul | Exclut Pinel, Denormandie, monuments historiques et Girardin (outre-mer) | Non cumulable avec Pinel et monuments historiques | Non cumulable avec Pinel et monuments historiques |
| Sortie (plus-value) | Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente | Non précisé dans le tableau d’origine | Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente |
| Restrictions sur le locataire | Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré | Non précisé dans le tableau d’origine | Non reprise |
La durée d’engagement tombe de 12 ans dans la version de l’Assemblée nationale à 9 ans minimum dans les deux versions sénatoriales. La base amortissable reste fixée à 80 % du prix.
À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le bailleur doit donc tenir compte de cette réintégration au moment de sortir de l’investissement.
Ce que le statut du bailleur privé du Sénat change pour les bailleurs
Le statut du bailleur privé, dans sa version sénatoriale, n’est sûrement pas le choc fiscal espéré par les promoteurs.
Le législateur interdit l’imputation sur le revenu global (I-2766) et plafonne la déduction à 8 000 € (I-2767). Il a ainsi transformé un outil de réduction d’impôt en dispositif de « franchise d’impôt sur les loyers ».
C’est une avancée notable par rapport au régime foncier actuel, souvent très pénalisant pour les bailleurs. Elle risque toutefois d’être insuffisante pour déclencher une relance massive de la construction neuve.
L’affaire se jouera maintenant en commission mixte paritaire (CMP), qui réunit des députés et des sénateurs pour tenter de s’accorder sur un texte commun.
Mise à jour du 9 novembre 2026
Cet article présente le texte tel qu’il se présentait le 2 décembre 2025 : la version du Sénat, avant la CMP. Le dispositif a évolué depuis.
Nos articles suivent la suite du parcours, de l’examen en commission à son adoption, puis à l’amortissement Jeanbrun. Pour le contexte général, lisez aussi notre synthèse des mesures de la loi de finances 2026 pour les particuliers.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 2 décembre 2025.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé désigne un amortissement fiscal pour la location nue, discuté dans le PLF 2026. Dans la version adoptée par le Sénat, le propriétaire déduit chaque année de ses loyers une somme plafonnée à 8 000 €. L’amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global.
Pourquoi le Gouvernement a-t-il sous-amendé le texte du Sénat ?
Le Gouvernement a émis un avis de sagesse, mais l’a conditionné à trois sous-amendements. Ils interdisent l’imputation de l’amortissement sur le revenu global, plafonnent la déduction à 8 000 € par an et baissent les taux. Il a jugé injustifiable que des contribuables aisés effacent leur impôt sur les salaires en période de redressement des comptes publics.
Combien le plafond de 8 000 € permet-il d’économiser ?
Le plafond de 8 000 € limite la somme déduite des loyers, pas l’impôt économisé. Pour un investisseur imposé dans la tranche à 30 %, une déduction de 8 000 € représente 2 400 € d’économie d’impôt, hors prélèvements sociaux. La proposition initiale plafonnait l’avantage en impôt à 12 000 € par an.
Quels sont les taux d’amortissement du texte adopté ?
Le texte adopté retient 3,5 % par an dans le neuf et 3 % dans l’ancien avec travaux. Des majorations s’ajoutent pour les loyers sociaux (1 % dans le neuf, 0,5 % dans l’ancien) et très sociaux (2 % et 1 %). La proposition initiale visait 5 % et 4 %.
Sources
- 1.Amendement n° I-2414 rect. sexies (statut du bailleur privé, amortissement en location nue), Sénat, projet de loi de finances pour 2026, 2 décembre 2025
- 2.Sous-amendement n° I-2766 (déficit foncier), Sénat, projet de loi de finances pour 2026, 2 décembre 2025
- 3.Sous-amendement n° I-2767 (plafond de la déduction), Sénat, projet de loi de finances pour 2026, 2 décembre 2025
- 4.Sous-amendement n° I-2769 (taux d’amortissement), Sénat, projet de loi de finances pour 2026, 2 décembre 2025
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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