L’essentiel
- Le PLF 2026 a adopté un amortissement pour la location nue : une partie du prix du bien se déduit chaque année des revenus fonciers, comme en location meublée.
- Il porte sur 80 % du prix, au taux de 3,5 % par an dans le neuf et de 3 % dans l’ancien avec travaux d’au moins 20 % du prix.
- Il exige un bâtiment collectif, des plafonds de loyers et de ressources, 12 ans de location et aucune location à la famille jusqu’au 2e degré.
- La déduction est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, sans déficit imputable sur le revenu global, et les amortissements sont réintégrés à la plus-value.
- Il s’applique aux acquisitions et permis de construire du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028. Ce texte a depuis évolué : voir la mise à jour.
Le PLF 2026 a adopté un amortissement location nue, baptisé « statut du bailleur privé », dans la nuit précédant le 15 novembre 2025. Ce mécanisme comptable remplace la logique des réductions d’impôt de type Pinel.
Ce vote vient d’une négociation parlementaire serrée. L’amendement initial a été accepté dans son principe. Des sous-amendements venus de tous les bancs, y compris du groupe majoritaire, ont reçu l’avis favorable du Gouvernement et ont servi à borner, restreindre et cibler le dispositif.
L’amortissement location nue : le principe
L’amendement initial permet de déduire chaque année une partie du prix du bien en location nue, c’est-à-dire dans le régime des revenus fonciers. Cette déduction était jusqu’ici réservée à la location meublée (BIC).
La proposition est présentée comme neutre pour le budget de l’État :
- à court terme, le coût des déductions (103 M€ en 2026) serait compensé par les recettes fiscales de la relance de l’activité : TVA sur le neuf et droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur l’ancien ;
- à long terme, l’État récupère sa mise, car le calcul de la plus-value de revente réintègre tous les amortissements déduits.
L’avantage fiscal serait donc une avance de trésorerie : aucune subvention n’est versée.
L’amendement n° I-582 (Rect) de M. de Courson
La proposition initiale est issue de l’amendement n° I-582 (Rect) de M. de Courson 1. Il rétablit une déduction au titre de l’amortissement dans le régime des revenus fonciers.
Le propriétaire déduit chaque année un pourcentage du prix d’acquisition, qui reflète la perte de valeur du bâti. Le terrain, estimé à 20 %, est exclu.
L’amendement vise deux marchés en crise : le neuf et l’ancien avec travaux.
Les sous-amendements qui restreignent l’amortissement location nue
Plusieurs sous-amendements (douze, selon le décompte de l’époque) ont restreint le dispositif initial. Voici les principaux.
- Restriction sociale (sous-amendements n° 3973 et n° 3944) 2 : l’amendement de base n’imposait les plafonds de loyers et de ressources du locataire que pour l’ancien. Ils deviennent obligatoires pour tous les biens, neufs comme anciens. Le dispositif se recentre ainsi sur le logement abordable.
- Restriction écologique (n° 4001) 3 : pour lutter contre l’artificialisation des sols, le dispositif est limité aux logements situés en « bâtiment d’habitation collectif ». Les maisons individuelles sont exclues.
- Restriction anti-abus (n° 3970) 4 : le Pinel a servi de leçon. Il est désormais interdit de louer à un membre de sa famille élargie (parents, enfants, frères et sœurs…), et non plus seulement à son foyer fiscal.
- Restriction de durée (n° 3999) 5 : l’engagement de location minimal passe de 9 à 12 ans, pour garantir un effet à long terme sur l’offre locative.
- Restriction financière (n° 3998) 6 : l’amendement initial plafonnait l’avantage fiscal (la baisse d’impôt) à 10 000 € par logement, un niveau jugé excessivement généreux. Le sous-amendement plafonne la déduction elle-même, l’amortissement, à 8 000 € par foyer fiscal.
- Restriction de temps (n° 4023) 7 : le dispositif est une expérimentation. Il ne s’appliquera qu’aux acquisitions et aux permis de construire déposés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
Un plafond de 8 000 € qui limite le prix des biens
Le plafond s’applique par foyer fiscal, et non par logement. Il empêche de cumuler plusieurs opérations.
Au taux de base, il est atteint pour un bien d’environ 286 000 € dans le neuf (3,5 % sur 80 % du prix). Dans l’ancien avec travaux, il l’est vers 333 000 € (3 % sur 80 % du prix et des travaux). Avec un taux bonifié, il est atteint plus tôt.
Le dispositif intéresse donc surtout des biens d’environ 350 000 € au maximum.
Amortissement location nue : aucun déficit sur le revenu global
Le Gouvernement tenait avant tout au sous-amendement n° 4027 8 : l’amortissement ne crée pas de déficit global.
La charge d’amortissement, comme les intérêts d’emprunt, ne peut pas générer de déficit imputable sur le revenu global. Elle s’impute uniquement sur les revenus fonciers, avec un report possible pendant 10 ans.
Cette règle empêche les pratiques d’optimisation fiscale et plafonne l’avantage au bénéfice réel du bien. Elle incite aussi à cibler des investissements rentables, dont les loyers suffisent à absorber la déduction.
Location meublée : un amortissement limité à 2 %
Le groupe Socialiste a fait adopter un sous-amendement (n° I-3969) 9 qui a reçu un « avis de sagesse » du Gouvernement. Cet avis signifie que le Gouvernement s’en remet à l’Assemblée.
Il ne modifie pas le nouveau dispositif. Il cible son principal concurrent, la location meublée (BIC), dont il limite l’amortissement à un « taux unique de 2 % ».
L’objectif est de rendre l’amortissement de la location nue plus incitatif. Il s’agit de réduire l’avantage des meublés, qui bénéficient de loyers plus élevés et de baux plus courts.
Le nouveau dispositif d’amortissement pour la location nue en un coup d’œil
Amortissement location nue
Un pourcentage du prix du bien déductible chaque année des revenus fonciers. Texte adopté en séance au PLF 2026, avant toute loi définitive.
Taux et assiette
Logements neufs
3,5 % par an
Bonus : +1 point (loyer social), +2 points (loyer très social)
Anciens avec travaux (20 % du prix au moins)
3 % par an
Bonus : +0,5 point (loyer social), +1 point (loyer très social)
Base d’amortissement
80 % du prix
Le terrain, estimé à 20 %, est exclu. Dans l’ancien, prix et travaux.
Conditions
Les maisons individuelles sont exclues
En résidence principale du locataire
Obligatoires dans le neuf comme dans l’ancien
Foyer fiscal, parents et alliés jusqu’au 2e degré
Acquisitions et permis de construire déposés
Limites
Déduction plafonnée par foyer fiscal, et non par logement
Imputation sur les revenus fonciers seulement, report sur 10 ans
Les amortissements déduits entrent dans le calcul à la revente
Pinel, Denormandie, monuments historiques, Girardin
Schéma qui résume l’amortissement pour la location nue adopté au PLF 2026 : taux de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l’ancien avec travaux sur 80 % du prix, conditions (bâtiment collectif, location de 12 ans, plafonds de loyers et de ressources) et limites (8 000 € par foyer fiscal, aucun déficit sur le revenu global, plus-value réintégrée).
Source : Assemblée nationale, amendement n° I-582 (Rect) et sous-amendements n° 3973, 3944, 4001, 3970, 3999, 3998, 4023 et 4027, PLF 2026, novembre 2025
Tableau comparatif : logements neufs et logements anciens avec travaux
| Caractéristique | Logements neufs | Logements anciens avec travaux |
|---|---|---|
| Biens éligibles | Acquis neufs, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou construits. Limités aux bâtiments d’habitation collectifs | Acquis avec travaux (20 % du prix au minimum). Limités aux bâtiments d’habitation collectifs |
| Fenêtre d’application | Acquisitions ou permis de construire déposés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 | Acquisitions entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 |
| Base d’amortissement | 80 % du prix d’acquisition (hors foncier, estimé à 20 %) | 80 % du prix d’acquisition et des travaux (hors foncier) |
| Taux d’amortissement | 3,5 % par an | 3,0 % par an |
| Taux bonifiés | +1,0 point (loyer social), +2,0 points (loyer très social) | +0,5 point (loyer social), +1,0 point (loyer très social) |
| Conditions (locataire) | Plafonds de loyer (intermédiaire) et de ressources obligatoires | Plafonds de loyer (intermédiaire) et de ressources obligatoires |
| Engagement de location | 12 ans minimum, résidence principale | 12 ans minimum, résidence principale |
| Restrictions (locataire) | Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré | Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré |
| Plafonnement | Déduction annuelle au titre de l’amortissement plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal (et non par logement) | Déduction annuelle au titre de l’amortissement plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal (et non par logement) |
| Imputation du déficit | L’amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Il s’impute uniquement sur les revenus fonciers (reportable 10 ans) | L’amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Il s’impute uniquement sur les revenus fonciers (reportable 10 ans) |
| Sortie (plus-value) | Les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente | Les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente |
| Non-cumul | Exclut Pinel, Denormandie, monuments historiques, Girardin (outre-mer) | Exclut Pinel, Denormandie, monuments historiques, Girardin (outre-mer) |
Mise à jour : ce qui a changé depuis ce vote
Le droit décrit ci-dessus est celui du vote de novembre 2025. Il n’est plus celui en vigueur.
L’Assemblée nationale a ensuite rejeté le PLF 2026 à une très large majorité (404 voix contre, 1 pour), et le Sénat a repris le texte. Notre article sur le rejet du PLF 2026 détaille ce vote.
Le statut du bailleur privé a ensuite été remanié. Les députés l’ont adopté le 15 janvier 2026 en nouvelle lecture, avec des taux de 4 % dans le neuf et de 3,5 % dans l’ancien avec travaux.
Où en est l’amortissement location nue aujourd’hui
L’amortissement location nue a finalement été créé par la loi de finances pour 2026 sous le nom d’amortissement Jeanbrun. Il est réservé aux logements situés dans un bâtiment collectif, avec un engagement de neuf ans.
Avant toute décision, appuyez-vous sur le texte en vigueur et sur nos questions-réponses sur l’amortissement Jeanbrun. Pour les meublés, les amortissements déduits sont désormais tous réintégrés à la plus-value.
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Pour aller plus loin
Pour suivre l’histoire du texte, lisez nos articles sur la version du Sénat et sur le passage en commission des finances.
Les amendements cités sont consultables sur le site de l’Assemblée nationale 1.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article publié le 15 novembre 2025, mis à jour le 9 novembre 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’amortissement location nue adopté au PLF 2026 ?
C’est un mécanisme qui permet au propriétaire d’un logement loué nu de déduire chaque année de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition, hors terrain estimé à 20 %. Cette déduction était réservée à la location meublée. Elle vise les acquisitions et permis de construire déposés du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028.
Quels taux d’amortissement s’appliquent à la location nue ?
Le taux est de 3,5 % par an dans le neuf et de 3 % dans l’ancien avec travaux d’au moins 20 % du prix, appliqué à 80 % du prix d’acquisition. Des bonifications existent selon le loyer : +1 point (social) ou +2 points (très social) dans le neuf, +0,5 ou +1 point dans l’ancien.
Quelles conditions faut-il remplir pour amortir un logement loué nu ?
Le logement doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif. Il est loué 12 ans minimum en résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources, jamais à un membre du foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu’au 2e degré. Le dispositif ne se cumule pas avec le Pinel, le Denormandie, les monuments historiques ou le Girardin.
L’amortissement peut-il créer un déficit sur le revenu global ?
Non. L’amortissement, comme les intérêts d’emprunt, ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Il s’impute uniquement sur les revenus fonciers, avec un report possible pendant 10 ans. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Ces règles sont-elles toujours en vigueur ?
Non, pas dans cette version. Après le vote de novembre 2025, le PLF 2026 a été rejeté par l’Assemblée nationale, puis le dispositif a été remanié avant d’être créé par la loi de finances pour 2026 sous le nom d’amortissement Jeanbrun. Vérifiez les conditions actuelles avant toute décision.
Sources
- 1.Amendement n° I-582 (Rect) de M. de Courson, article additionnel, projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 2.Sous-amendement n° 3973 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 3.Sous-amendement n° 4001 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 4.Sous-amendement n° 3970 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 5.Sous-amendement n° 3999 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 6.Sous-amendement n° 3998 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 7.Sous-amendement n° 4023 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 8.Sous-amendement n° 4027 à l’amendement n° I-582 (Rect), projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
- 9.Sous-amendement n° I-3969 sur l’amortissement de la location meublée, projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, novembre 2025
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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